Стоит ли инвестировать в недвижимость?

 Мне часто задают этот вопрос. Ответ на него сколь прост, столь и сложен. Простая форма, это "Да, в принципе стоит". А вот сложная уже содержит нюансы...
Например, где покупать недвижимость - далеко не последний вопрос. Ведь домик на болоте за несколько лет в цене не вырастет. А купить квартиру в Киеве не каждому по силам. В этом плане эффективным может оказаться анализ по двум факторам:



стоимость аренды и стоимость приобретения недвижимости. В Киеве, например, эти факторы показывают, что окупаемость вложений займет более 20-ти лет. В Макеевке, например, этот показатель уже ближе к 7-ми годам.


Поэтому выбор региона - первоочередная задача. После сбора необходимых средств, конечно...
Далее вам следует определиться, как именно вы будете использовать недвижимость: то есть будет ли ваше вложение средств активом (приносит доход) или пассивом (вынимает деньги из кармана). Если вы собираетесь сдавать ее в аренду – это актив. Если будете жить в ней, или беречь в качестве наследства детям или внукам – пассив.

Преимущества инвестирования в недвижимость

• Недвижимость, если отбросить политические риски, относительно надежный вид инвестиций. Крайне маловероятно ее полное обесценивание.
• В очень длительной перспективе цены на недвижимость обычно растут. Рассчитывайте на то, что ваши деньги будут заморожены в течение 5-ти, а то и 10-ти лет.
• Недвижимость в большинстве случаев может приносить доход при сдаче в аренду, в том числе и в условиях кризиса.
• При первом приобретении жилой недвижимости вы можете получить льготы по подоходному налогу.
• При покупке недвижимости на глубине падения возможен существенный выигрыш на ее росте в долгосрочной перспективе.
• При покупке с использованием долгосрочного кредита можно получить существенный выигрыш в случае обесценивания валюты займа. Но банки обычно вставляют в договор пункт о возможном пересмотре процентной ставки в случае, если экономическая ситуация в стране сильно изменится. Многие мои знакомые имели проблемы с ипотечными кредитами в 2007-2008 годах.

Недостатки вложения средств в недвижимость

• Даже в благоприятной экономической ситуации недвижимость относительно малоликвидна (купля-продажа - процесс не быстрый). Иначе говоря, каждая ее продажа и покупка требует времени, усилий и существенных расходов. В условиях кризиса спрос на недвижимость обычно резко падает, а цена становится менее определенной, что приводит к еще большему падению ликвидности. В начале 2009 года, к примеру число сделок упало в разы. В случае нового обострения кризиса быстро продать квартиру будет малореально. 
• Владение недвижимостью подразумевает расходы на нее. Налоги, коммунальные платежи и другие сборы. Кроме того, требуются регулярные немалые инвестиции в косметический и периодические – в капитальный ремонт недвижимости для поддержания ее в достойном состоянии.
• Недвижимость достаточна уязвима для действий властей. Помимо угрозы прямой конфискации существует риск таких законодательных изменений, как: введение ограничений на размер арендной платы или резкое повышение ставок налога на недвижимость. Муниципальные монополисты могут резко увеличить плату за коммунальные услуги. Список далеко не исчерпывающий.
• Права владельцев недвижимости распоряжаться ею в некоторых вопросах уже ограничены законодательством. К примеру, в вопросах о целевом назначении земли или выселения арендаторов.
• В кризисный период цены на недвижимость обычно падают относительно цен на базовые потребительские товары и услуги.
• На текущий момент цены на недвижимость в городах-миллионниках все еще неадекватно высоки, если сравнивать их со средним уровнем дохода или с ценами на аренду жилья. Времена, когда квартиру можно было купить за 2-3 тысячи долларов, а продать за 20-30, уже прошли. Держаться за прошлое смысла нет. Распространено мнение, что раздувавшийся многие годы спекулятивный «пузырь» на этом рынке сдулся еще не полностью. Сегодня украинские цены на недвижимость равны или даже превышают европейские. Поэтому нельзя исключить нового достаточно существенного падения цен на жилье. Поводом к нему может стать, например, новое обострение экономического кризиса.
• Непредсказуемость. Цены на конкретные квартиры, здания, участки земли часто существенно меняются из-за чисто местных факторов даже при стабильной ситуации на рынке в целом (прокладка дорог, постройка новых заводов или торговых центров, изменение социального или национального состава населения и т.д.). По этим же причинам они могут изменяться в направлении, противоположном движению рынка недвижимости в целом.
• Есть невысокий, но не менее значимый риск утерять недвижимость или часть ее стоимости в результате техногенных аварий (залитие, взрыв бытового газа с разрушением здания, пожар, неправомерные действия соседей в части сноса несущих стен либо по причине ведущихся неподалеку строительных работ и т.п.), либо стихийных бедствий.
• При покупке с использованием ипотеки в случае падения стоимости квартиры может потребоваться досрочное погашение кредита. Если же кредит взят не в той валюте, в которой вы получаете доходы, рост ее курса может резко увеличить ваши расходы на обслуживание кредита.
• При продаже квартиры менее чем через 1 год после покупки вы платите подоходный налог.
• Недвижимость имеет свойство со временем устаревать морально и физически. Строятся более новые, современные здания, повышается комфорт и улучшается инфраструктура новых построек, а старые в это время стареют и теряют свою стоимость. Пример: в какой квартире вы хотели бы жить - в хрущевке, в брежневке, или в современном жилом комплексе с паркингом для вашей машины? Сегодня квартиры, построенные 15-20 лет назад – это уже "прошлый век". А ведь недавно, всего пару десятков лет назад, они были весьма престижны и были предметом мечтаний многих граждан. 

Поэтому, тщательно проанализировав и оценив все плюсы и минусы, только вы сами можете принять единственно правильное для себя решение: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Тем более, что существуют финансовые инструменты, которые обладают преимуществами вложения в недвижимость, и при этом лишены описанных недостатков.